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El milagro hipotecario dominicano

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En un país donde la mayoría de las personas no ganan suficiente para pagar, junto con su pareja, la cuota mensual de un préstamo para la adquisición de una vivienda, parecería un milagro que el mercado hipotecario se encuentre en auge.

Durante los últimos años se ha hecho un esfuerzo extraordinario tanto desde el sector público como privado para lograr que los dominicanos tengan hogar propio. Esta iniciativa es admirable, y es cierto que un componente importante de la dignidad de un pueblo es su condición de ser dueño del techo debajo del cual vive. Sin embargo, en el país existen condiciones que parecerían limitar el crecimiento del mercado.

Según el Banco Central de la República Dominicana (BCRD), actualmente el salario promedio de los trabajadores es, al cierre de 2016, RD$17 mil pesos mensuales (asumiendo 4.2 semanas por mes). La cuota mensual de un préstamo blando de RD$1,200,000 en una vivienda de bajo costo, a un 9% de interés y un plazo de 20 años, ascendería a RD$11 mil pesos. Asumiendo una pareja promedio (ambos ganan el salario promedio), la cuota del préstamo superaría el 30% de sus ingresos mensuales, que es una frontera recomendada por asesores de finanzas personales como el límite que permite que la carga financiera no abrume las finanzas del hogar.

Hasta ahora vemos que la familia dominicana “promedio” teóricamente es capaz de cargar con este peso. Sin embargo, los promedios no muestran todo. Los datos de la recién publicada Encuesta Nacional Continua de Fuerza de Trabajo del Banco Central revelan que el 70% de los trabajadores dominicanos ganan en promedio menos de RD$16 mil pesos. Solo el 10% gana alrededor de RD$50 mil o más, y son estos que empujan la media al alza.

De hecho, dentro del grupo objetivo de un préstamo hipotecario (profesionales entre 25 y 40 años) solamente el 20% tiene un ingreso superior a lo necesario para que la cuota de este préstamo hipotecario relativamente barato no supere la barrera del 30% de los ingresos familiares. Parecería un milagro, entonces, que una población con ingresos relativamente bajos pueda impulsar el crecimiento acelerado de este mercado hipotecario, con bajas tasas de morosidad.

Ahora, este 20% equivale a casi 500 mil personas, existiendo un potencial de, conservadoramente, 200 mil parejas. Actualmente el total de préstamos hipotecarios en la economía asciende a alrededor de 80 mil, según las informaciones de la Superintendencia de Bancos. Desde esta perspectiva, aún existe amplia oportunidad para ampliar la cartera hipotecaria sin agotar la cantidad de clientes prospectos.

Es imperante garantizar que los mecanismos de evaluación de riesgo de los clientes de préstamos hipotecarios sean exhaustivos, asegurando así la capacidad de pago en el largo plazo de estos empréstitos. Estas iniciativas son especialmente importantes en la medida que se contempla la titularización de préstamos hipotecarios en el país, haciendo posible que personas y compañías no financieras (o incluso los fondos de pensiones) dediquen una parte de sus inversiones a este destino.

Si los bancos se convierten en agentes de colocación de préstamos, titularizando y luego vendiendo, no esperan tener estos valores dentro de sus hojas de balance en el mediano y largo plazo. En este sentido, debemos asegurarnos que se garantice la transparencia sobre el contenido de estos vehículos de inversión (conociendo la morosidad detallada de los préstamos individuales dentro de los mismos) y que se vigile que las instituciones financieras no empiecen a emitir lo que en Estados Unidos se conoce como préstamos NINJA (No income, no job and no assets) a personas sin ingresos, trabajo y/o activos suficientes para cargar con el peso financiero en el largo plazo. No queremos repetir 2008-2009 en República Dominicana.

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Anticipo del ISR, ¿eliminación viable?

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El anticipo del Impuesto sobre la Renta (ISR) ha sido, desde su creación, un tema de controversia debido a su impacto sobre el flujo de caja de las empresas, específicamente las micro, pequeñas y medianas (MyPYMES); pues implica el pago de impuestos que responden, en muchos casos, a ingresos que aún no se han percibido en términos reales. El objetivo de este artículo es argumentar una de las múltiples formas en que este esquema podría eliminarse.

La decisión de eliminar el anticipo se vería contrariada, en mayor medida, por los proponentes de que el Estado se enfrenta a un gran problema de flujo de caja si el ISR corporativo solo ingresara en cada cierre de año fiscal. Esta inquietud es, evidentemente, cierta. Sin embargo, la única solución de este problema no es el anticipo; un fideicomiso de ISR más que cubriría este problema.

La propuesta de un fideicomiso de ISR es simple. A inicios de cada año presupuestario del Gobierno Central, el fideicomiso emitiría un bono por el valor estimado de ISR corporativo en el presupuesto nacional para el año correspondiente, y le transferiría el monto al Gobierno Central; ya con esto el Gobierno tiene el ISR completo del año y el problema de flujo de caja está resuelto. La periodicidad de pago de intereses y capital de este bono se ajustaría a las fechas en que se percibe el ISR en los cierres fiscales de las empresas privadas, conocidas y manejadas con certeza por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Se establecería, al igual que se hace ya con el fideicomiso RD Vial (con los peajes), que el ISR corporativo se pagase directamente al fideicomiso, que tendría la obligación (con riesgo penal para la fiduciaria si incumple el orden de pago) de cubrir los pagos de interés y capital del bono, para luego pasar el excedente, si existiese, a la DGII.

Ahora, es cierto que esto implicaría un coste de financiamiento, pero se podría argumentar que no sería oneroso. Actualmente la mediana del rendimiento de los bonos del Ministerio de Hacienda con madurez de 1-2 años se ubica en 9.5%. Por tomar un valor del ISR corporativo de un año completo, se estima que las recaudaciones del mismo en 2016 no superen RD$70 mil millones. El financiamiento de este monto completo por un año ascendería entonces a RD$6,650 millones; esto con una estimación inflada debido a que posiblemente la tasa sería menor, y el financiamiento se haría por un plazo menor, determinado en función del calendario de cierres fiscales del año.

El monto estimado de financiamiento equivale a poco menos del 1% del presupuesto nacional y es alrededor de la mitad de los RD$12 mil millones en residual del balance fiscal (en la práctica la admisión del gasto cuyo destino se desconoce) del trimestre abril-junio de 2016, publicado por el Banco Central. De hecho, una pequeña desaceleración del crecimiento del gasto en remuneraciones del Gobierno Central (cuyo crecimiento porcentual promedio en 2014 y 2015 fue más de cinco veces mayor al del resto del gasto) más que cubriría los RD$6,650 millones en financiamiento.

También se debe hacer la salvedad de que este costo financiero extra no es netamente negativo para el país, debido a que sustituirá el de las empresas, especialmente las MyPYMES, que actualmente están asumiendo el costo. En agregado, estas empresas no tienen acceso al bajo coste de financiamiento del Estado, sino a tasas más elevadas que oscilan entre 18.2% (menor deudor comercial) y 39% (microcrédito), según cálculos a partir de los últimos datos publicados por la Superintendencia de Bancos sobre la cartera de crédito a noviembre 2016.

El argumento (para justificar el anticipo) de la defensa del flujo de caja del gobierno es sólo uno de varios, aunque este autor piense que es el que tiene más mérito. La propuesta desarrollada arriba es sólo una de muchas posibles, pero de cualquier forma que se elimine el anticipo del ISR, es obviamente un tema controversial. Sin embargo, son estos tipos de temas, con alta presencia de opiniones encontradas, exactamente los que deben tratarse con más urgencia. La forma en que se legisla la fiscalidad es un tema de todos y no puede dejarse por debajo de la alfombra.

Resultados de un sistema financiero bien administrado

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El sistema financiero, es uno de los motores del crecimiento económico de un país. Por ello es de suma importancia contar con el respaldo de una entidad encargada de regular, dictar leyes y garantizar el cumplimiento de las mismas para poder sustentar la sostenibilidad, eficiencia y fortaleza de la intermediación financiera. En muchos casos este papel recae sobre instituciones como las superintendencias. Con las debidas normas y regulaciones, es de esperar un funcionamiento óptimo en el sistema financiero.

En la República Dominicana, la institución encargada de regular la intermediación financiera es la Superintendencia de Bancos, en conjunto con el Banco Central y la Junta Monetaria. Entre las leyes vigentes del sistema financiero se pueden destacar:

  • Ley No.183-02, Monetaria y Financiera del 21 de noviembre del 2002
  • Ley No.92-04 de Riesgo Sistémico, de fecha 27 de enero del 2004

Un vistazo al desempeño del sistema financiero dominicano en el año 2016 nos permite afirmar que el mismo fue admirable. El Superintendente de Bancos, Luis Armando Asunción, informó que los principales indicadores financieros tuvieron un crecimiento positivo y se mantuvieron en el rango de los cumplimientos regulatorios establecidos, sustentando la estabilidad del sistema para enfrentar vulnerabilidades no previstas.

Al cierre del año 2016, según los datos de la Superintendencia de Bancos, el índice de solvencia del sistema financiero se sostuvo en 16.89%, un nivel mayor al mínimo requerido por la Ley Monetaria y Financiera. En cuanto a la tasa morosidad de la cartera de crédito, la misma cerró en 1.7%, lo que evidencia el bajo porcentaje de los préstamos que han caído en incumplimiento. En adición, los indicadores de rentabilidad sobre el patrimonio y activos promedios se situaron en 18.97% y 2.15%, respectivamente.

En comparación con el año 2015 claramente el comportamiento del sistema financiero ha sido más que positivo, con un crecimiento de un 6.3% en las utilidades netas, un 11.8% en los activos, un 22.73% en las inversiones, un 11.2% en la cartera de crédito, un 10.6% las captaciones y un 11.8% en las disponibilidades. Estos crecimientos muestran la capacidad del sistema de generar ingresos, mantener un mercado competitivo y generar un impacto significativo en el Producto Interno Bruto (PIB).

Ante un 2017 con buenas perspectivas, Asunción, indicó que la Superintendencia de Bancos continuará trabajando activamente en el fortalecimiento de las disposiciones en materia de prevención de lavado de activos, adicionalmente, continuará con el proceso de adecuación a las normas de concentración de riesgos y evaluación de activos. También, ejecutará un plan de supervisión focalizado en las entidades de intermediación financiera de importancia sistémica y en aquellas que pudieran presentar debilidades financieras y no reflejen perspectivas de crecimiento en el mediano plazo.

El sistema financiero dominicano se encuentra en buen camino y con buenas expectativas para el presente año. Sin embargo, con el fortalecimiento de las normas, evaluaciones y supervisiones de la Superintendencia de Bancos, en conjunto con la Procuraduría General de la República y la Fiscalía del Distrito Nacional, se puede esperar un sistema más eficiente, más confiable, con un crecimiento mayor y una disminución de las actividades ilegales que lo distorsionan.